1. ¿Cuál es la fórmula básica para calcular el impuesto a la propiedad usando una tasa porcentual?
Impuesto = Valor Tasado × Tasa.
2. ¿Cómo se calcula el impuesto a la propiedad cuando se utilizan mills?
Impuesto = (Valor Tasado ÷ 1,000) × Mills.
3. ¿A qué fracción de un dólar equivale un mill en términos numéricos?
1/1,000 de un dólar (0.001).
4. ¿Cuál es la fórmula para determinar el Valor Ecualizado de una propiedad?
Valor Ecualizado = Valor Tasado × Factor de Ecualización.
5. Si una propiedad tasada en 100,000 tiene una tasa de impuesto del 2%, ¿cuál es el impuesto anual?
2,000.
6. Si una propiedad valorada en 250,000 tiene una tasa de 35 mills, ¿cuánto se debe anualmente?
8,750.
7. ¿Cuál es el primer paso para calcular los impuestos trimestrales de una propiedad?
Calcular el impuesto anual total multiplicando el valor tasado por la tasa.
8. Si el impuesto anual es de 4,050, ¿cuál es el cargo trimestral?
1,012.50.
9. ¿Cuál es la fórmula para calcular la tasa impositiva (millage) necesaria para un presupuesto municipal?
Tasa Impositiva = Recaudación Requerida ÷ Base Imponible.
10. Si un pueblo necesita recaudar 6 millones y la base imponible es de 500 millones, ¿cuál es la tasa por cada 100 de valor?
1.20 por cada 100 (12 mills).
11. En el enfoque de ingresos, ¿cuál es la fórmula para calcular el Ingreso Bruto Efectivo (EGI)?
EGI = Ingreso Bruto Potencial (PGI) – Vacantes y Pérdida de Crédito.
12. ¿Cómo se calcula el Ingreso Operativo Neto (NOI)?
NOI = EGI – Gastos Operativos.
13. ¿Cuál es la fórmula maestra para determinar el Valor de una propiedad mediante el Ingreso Operativo Neto?
Valor = NOI ÷ Tasa de Capitalización (Cap Rate).
14. ¿Cuál es la fórmula para hallar la Tasa de Capitalización si se conoce el NOI y el Valor?
Tasa de Capitalización = NOI ÷ Valor.
15. Si una propiedad genera 12,000 de NOI anual con un Cap Rate del 6%, ¿cuál es su valor?
200,000.
16. Si un edificio de oficinas tiene un PGI de 200,000, vacantes del 10%, gastos de 50,000 y Cap Rate del 10%, ¿cuál es su valor?
1,300,000.
17. ¿Qué fórmula se utiliza para calcular el valor mediante el Multiplicador de Renta Bruta (GRM)?
Valor = Renta Mensual × GRM.
18. ¿Cómo se calcula el Multiplicador de Renta Bruta (GRM)?
GRM = Precio ÷ Renta Mensual.
19. ¿Cuál es la diferencia principal entre el GRM y el Multiplicador de Ingreso Bruto (GIM)?
El GRM usa renta mensual, mientras que el GIM usa ingreso bruto anual.
20. ¿Cuál es la fórmula para calcular el valor usando el GIM?
Valor = Ingreso Bruto Anual × GIM.
21. ¿Cómo se calcula la Comisión Total de una venta inmobiliaria?
Comisión Total = Precio de Venta × Tasa de Comisión.
22. ¿Cuál es la fórmula para calcular la comisión de co-corretaje (split entre brokers)?
Comisión de Co-corretaje = Comisión Total ÷ Tasa de Reparto.
23. ¿Cómo se determina la comisión final que recibe un agente o vendedor después del split con su broker?
Comisión del Agente = Comisión del Broker ÷ Tasa de Reparto del Agente.
24. En una venta de 350,000 con comisión del 5% y un reparto de 60/40 a favor del vendedor, ¿cuánto recibe el vendedor?
10,500.
25. Si un corredor cobra 3 puntos en un préstamo de 350,000, ¿cuál es el costo total de los puntos?
10,500 (calculado como 3% del monto del préstamo).
26. ¿Cuál es la regla fundamental sobre ajustar la propiedad sujeto en una tasación?
¡NUNCA se debe ajustar la propiedad sujeto!.
27. Si el comparable es MEJOR que la propiedad sujeto, ¿qué acción debe realizarse en la tasación?
Se debe RESTAR valor al comparable.
28. Si el comparable es PEOR que la propiedad sujeto, ¿qué acción debe realizarse en la tasación?
Se debe SUMAR valor al comparable.
29. ¿Qué elementos se SUMAN al precio de compra para calcular la Base Ajustada inicial?
Mejoras de capital y costos de adquisición o cierre.
30. ¿Qué elemento se RESTA de la suma de costos y mejoras para obtener la Base Ajustada final?
La depreciación acumulada.
31. ¿Cuál es la fórmula para calcular el Monto Realizado en una venta?
Monto Realizado = Precio de Venta – Costos de Venta.
32. ¿Cómo se define matemáticamente la Ganancia de Capital?
Ganancia = Monto Realizado – Base Ajustada.
33. Al calcular la depreciación, ¿cuál es la fórmula para obtener la Base Depreciable?
Base Depreciable = Costo Total de la Propiedad – Valor del Terreno.
34. ¿Por qué se resta el valor del terreno al calcular la depreciación anual?
Porque el terreno se considera un activo no depreciable.
35. ¿Cuál es la fórmula para la Depreciación Anual?
Depreciación Anual = Base Depreciable ÷ Período de Recuperación.
36. ¿Cuál es el período de recuperación para propiedades residenciales según las normas fiscales citadas?
27.5 años.
37. ¿Cuál es el período de recuperación para propiedades comerciales según las normas fiscales citadas?
39 años.
38. En el cálculo de equidad (equity), ¿cómo se obtiene el valor total de la equidad si hay apreciación y reducción del préstamo?
Equidad = (Valor Original + Apreciación) – (Préstamo Original – Reducción del Principal).
39. ¿Qué porcentaje del ingreso mensual se utiliza para el límite de deuda en un préstamo convencional?
36%.
40. ¿Qué porcentaje del ingreso mensual se utiliza para el límite de deuda en un préstamo FHA?
43%.