1. En una transacción hipotecaria, el instrumento que actúa como evidencia legal de la deuda se llama
Pagaré (Promissory Note).
2. ¿Cuál es la función principal de la hipoteca o la escritura de fideicomiso?
Actuar como el documento que pone la propiedad como garantía (colateral) para el préstamo.
3. ¿En qué consiste la 'Teoría del Gravamen' (Lien Theory)?
Es la interpretación legal donde la hipoteca se considera un gravamen sobre la propiedad y el prestatario retiene el título legal.
4. ¿Cómo se diferencia la 'Teoría del Título' (Title Theory) de la del gravamen?
En esta teoría, el documento hipotecario se considera una transferencia temporal de la propiedad del prestatario al prestamista.
5. Concepto: Deudor hipotecario (Mortgagor)
Es el prestatario que emite la hipoteca como garantía de su deuda.
6. Concepto: Acreedor hipotecario (Mortgagee)
Es el prestamista que recibe la hipoteca como garantía del dinero prestado.
7. ¿Qué sucede durante el proceso de iniciación de una hipoteca?
El prestatario entrega un pagaré y una hipoteca al prestamista a cambio de los fondos, y el prestamista registra un gravamen.
8. En una escritura en fideicomiso (Trust Deed), ¿quién es el 'Fiduciario' (Trustee)?
Es un tercero neutral que mantiene el título a favor del prestamista hasta que se paga la deuda.
9. En una escritura en fideicomiso, ¿quién es el 'Beneficiario'?
Es el prestamista que recibe los pagos y el beneficio de la garantía.
10. ¿Qué documento emite el fiduciario cuando el prestatario termina de pagar un préstamo bajo escritura en fideicomiso?
Escritura de reconvención (Reconveyance Deed).
11. ¿Qué representa el saldo del préstamo (Loan Balance)?
Es el capital que aún no ha sido pagado en cualquier momento de la vida del préstamo.
12. ¿Cómo se define el interés en un préstamo inmobiliario?
Es el cargo cobrado por el uso del dinero prestado.
13. La fórmula para calcular el interés mensual de un préstamo de solo interés es
Interés Mensual = (Monto del Préstamo x Tasa Anual) / 12.
14. ¿Qué incluye la Tasa de Porcentaje Anual (APR)?
Incluye la tasa de interés nominal más todos los cargos financieros asociados al préstamo.
15. ¿A cuánto equivale un 'punto de descuento' (Discount Point)?
Equivale al 1% (0.01) del monto total del préstamo.
16. Si un préstamo es de $200,000 у se cobran 2 puntos, ¿cuál es el costo total de los puntos?
$4,000 (calculado como $200,000 x 0.02).
17. ¿Por qué un prestatario pagaría puntos de descuento al cierre?
Para reducir la tasa de interés del préstamo a largo plazo.
18. Un pagaré se considera un 'instrumento negociable' porque
Puede ser cedido o vendido a un tercero en el mercado secundario.
19. ¿Qué significa que un préstamo esté 'amortizado'?
Significa que cada pago periódico incluye tanto intereses como una parte del capital, reduciendo el saldo con el tiempo.
20. ¿Qué ocurre al final del plazo en un préstamo de amortización total?
El saldo del capital llega a cero.
21. ¿Qué es la amortización negativa?
Es cuando el pago periódico es menor que el interés adeudado, causando que el saldo del préstamo aumente en lugar de disminuir.
22. ¿Qué es un préstamo de tipo 'Globo' (Balloon Loan)?
Es un préstamo parcialmente amortizado que requiere un pago final significativamente grande para liquidar el saldo restante.
23. ¿Cuál es la función del Seguro Hipotecario Privado (PMI)?
Proteger al prestamista contra pérdidas en caso de impago cuando el pago inicial es menor al 20%.
24. La relación préstamo-valor (LTV) se calcula mediante la fórmula
LTV = (Monto del Préstamo / Valor de Tasación o Precio (el menor)) x 100.
25. Si una casa se tasa en $100,000 y el LTV es del 80%, ¿cuánto prestará el banco?
$80,000.
26. ¿Qué representa el pago inicial (Down Payment) del comprador?
Es la diferencia entre el precio de compra y el monto que el prestamista está dispuesto a financiar.
27. ¿Qué es la suscripción (Underwriting) en el proceso de préstamo?
Es el proceso de evaluación que realiza el prestamista para determinar el riesgo de otorgar el préstamo al solicitante.
28. ¿Qué miden los coeficientes de endeudamiento (Debt Ratios)?
Miden la capacidad financiera del prestatario comparando sus ingresos brutos con sus gastos de vivienda y deudas totales.
29. ¿Cuál es el límite estándar del índice de vivienda (Income Ratio) para un préstamo convencional?
28%.
30. ¿Cuál es el límite estándar del índice de deuda total (Debt Ratio) para préstamos convencionales?
36%.
31. ¿Cómo afecta el historial crediticio a la calificación de un préstamo?
Determina la probabilidad de aprobación y la tasa de interés, donde puntajes más altos obtienen mejores condiciones.
32. ¿Qué es un 'Loan Commitment' (Compromiso de Préstamo)?
Es un compromiso escrito del prestamista para otorgar el préstamo bajo términos específicos.
33. Un préstamo hipotecario que no está asegurado ni garantizado por el gobierno se denomina
Préstamo Convencional.
34. ¿Cuál es la característica principal de los préstamos asegurados por la FHA?
Están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, permitiendo pagos iniciales bajos (mínimo 3.5%) a prestatarios calificados.
35. ¿Quiénes son elegibles para los préstamos garantizados por el VA?
Veteranos calificados y sus cónyuges supérstites.
36. ¿Cuál es el pago inicial mínimo requerido para la mayoría de los préstamos garantizados por el VA?
0% (Financiamiento del 100%).
37. ¿Qué documento necesita un veterano para probar su elegibilidad para un préstamo VA?
Certificado de Elegibilidad (Certificate of Eligibility).
38. ¿Cuál es el propósito del mercado hipotecario secundario?
Proveer liquidez a los prestamistas primarios mediante la compra de préstamos existentes.
39. Nombre los tres principales participantes del mercado hipotecario secundario.
Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FHLMC) y Ginnie Mae (GNMA).
40. ¿Qué función cumple Ginnie Mae (GNMA) en el mercado?
Administra programas de préstamos del gobierno y garantiza valores respaldados por hipotecas (MBS).
41. ¿Cómo regula la Reserva Federal la oferta monetaria mediante bonos del Tesoro (T-bills)?
Vender bonos contrae la oferta monetaria; comprar bonos expande la oferta monetaria.
42. ¿Qué requiere la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA / Regulación Z)?
Que los prestamistas divulguen todos los cargos financieros y la tasa de porcentaje anual (APR) antes del cierre.
43. Bajo la Regulación Z, ¿qué es un 'término disparador' (Trigger Term)?
Es un dato específico en la publicidad (como el monto del pago o enganche) que obliga a divulgar todos los términos del préstamo.
44. ¿Qué otorga el 'derecho de rescisión' de la Regulación Z?
Permite al prestatario cancelar ciertos préstamos (como refinanciamientos o líneas de crédito) dentro de los 3 días hábiles posteriores al cierre.
45. ¿Se aplica el derecho de rescisión de 3 días a la compra de una residencia principal?
No, en transacciones hipotecarias residenciales de compra de vivienda primaria no aplica.
46. ¿Qué prohíbe la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA)?
Prohíbe la discriminación en el otorgamiento de crédito basada en raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad o asistencia pública.
47. ¿Cuál es el objetivo principal de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)?
Estandarizar las prácticas de cierre y asegurar que los compradores comprendan sus costos de cierre.
48. ¿Qué documento de RESPA debe entregarse al prestatario dentro de los 3 días hábiles después de la solicitud del préstamo?
Estimación de Préstamo (Loan Estimate).
49. ¿Qué documento de RESPA debe entregarse al prestatario al menos 3 días hábiles antes del cierre?
Divulgación de Cierre (Closing Disclosure).
50. ¿Qué práctica prohíbe RESPA con respecto a las referencias de clientes?
Prohíbe los sobornos (kickbacks) y las tarifas por referidos entre proveedores de servicios de liquidación.
51. ¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable (ARM)?
Es un préstamo donde la tasa de interés cambia periódicamente basándose en un índice financiero más un margen.
52. En un ARM, el 'margen' (Margin) representa
El porcentaje fijo que el prestamista añade al índice para determinar la tasa de interés final.
53. ¿Qué es un préstamo de tipo 'Solo Intereses' (Interest-only)?
Es un préstamo donde los pagos periódicos solo cubren los intereses y el capital no disminuye durante ese período.
54. Concepto: Hipoteca Inversa (Reverse Annuity Mortgage)
Permite a propietarios mayores de 62 años convertir el capital de su vivienda en pagos de efectivo mientras ocupan la propiedad.
55. ¿Qué es un préstamo global o de 'Manta' (Blanket Loan)?
Es un préstamo garantizado por más de una propiedad o parcela de terreno.
56. ¿Qué es un préstamo puente (Bridge Loan)?
Es un préstamo a corto plazo utilizado para cubrir el lapso entre la compra de una propiedad nueva y la venta de una antigua.
57. ¿Qué caracteriza a un préstamo de construcción?
Es un préstamo a corto plazo donde los fondos se entregan en etapas (disbursements) a medida que avanza la obra.
58. ¿Qué es una hipoteca para la compra de vivienda (Purchase Money Mortgage)?
Es un tipo de financiamiento del vendedor donde el comprador le entrega una hipoteca y un pagaré como parte del precio de compra.
59. ¿Cómo funciona un Contrato por Escritura (Contract for Deed)?
El vendedor retiene el título legal mientras el comprador hace pagos periódicos; el título se transfiere solo cuando se completa el pago.
60. ¿Qué significan las siglas PITI en un pago hipotecario?
Capital (Principal), Interés (Interest), Impuestos (Taxes) y Seguro (Insurance).
61. ¿Qué es una cuenta de depósito en garantía (Escrow Account)?
Es una cuenta donde el prestamista retiene fondos mensuales del prestatario para pagar impuestos y seguros cuando venzan.
62. Si un prestatario gana $6,000 mensuales brutos y el prestamista usa un índice de ingresos del 28%, ¿cuál es su pago máximo de vivienda?
$1,680.
63. ¿Qué sucede en una situación de 'apalancamiento negativo'?
El costo de pedir prestado fondos es mayor que el ingreso que genera la inversión.
64. ¿Qué es un Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria (REIT)?
Es un fideicomiso donde los inversores poseen acciones y este recibe al menos el 75% de sus ingresos de inversiones en bienes raíces.
65. ¿Está permitida la depreciación (cost recovery) en una residencia principal?
No, solo se permite en propiedades que generan ingresos.
66. ¿Cuál es el principal beneficio fiscal de poseer una residencia principal?
La deducción de los intereses hipotecarios.
67. ¿Qué es la plusvalía o apreciación de la propiedad?
Es el aumento en el valor de una propiedad a lo largo del tiempo.
68. La fórmula para calcular la ganancia neta (Net Proceeds) es
Precio de Venta – Costos de Venta (comisiones, gastos de cierre).
69. ¿A cuánto asciende la exclusión de ganancia de capital para un contribuyente individual en la venta de su vivienda principal?
$250,000.
70. ¿A cuánto asciende la exclusión de ganancia de capital para contribuyentes casados que presentan declaración conjunta?
$500,000.
71. ¿Cuál es el requisito de tiempo para reclamar la exclusión de ganancia de capital?
Haber sido propietario y usado la propiedad como residencia principal durante al menos 2 de los últimos 5 años.
72. ¿Qué es el 'valor contable ajustado' (Adjusted Basis) de una casa?
Es el costo inicial de adquisición más las mejoras de capital realizadas, menos cualquier depreciación.
73. ¿Qué prohíbe específicamente la ECOA sobre preguntar a los prestatarios?
Prohíbe preguntar sobre su religión, origen nacional o planes de tener hijos.
74. ¿Qué es una cláusula de aceleración (Acceleration Clause)?
Permite al prestamista declarar todo el saldo del préstamo vencido inmediatamente si el prestatario incumple el contrato.
75. ¿Qué es una cláusula de enajenación o 'Due-on-Sale'?
Estipula que el préstamo debe pagarse en su totalidad si la propiedad se vende o transfiere.
76. ¿Qué es una penalización por pago anticipado (Prepayment Penalty)?
Es un cargo impuesto por el prestamista si el prestatario paga el préstamo antes de lo acordado.
77. En el mercado primario, ¿quiénes originan los préstamos directamente a los prestatarios?
Bancos comerciales, asociaciones de ahorro, cooperativas de crédito y banqueros hipotecarios.
78. La ley que requiere seguro contra inundaciones para propiedades en zonas de riesgo especial se llama
Ley Nacional de Seguro contra Inundaciones.
79. ¿Qué significan las siglas TRID?
TILA-RESPA Integrated Disclosures (Divulgaciones Integradas de TILA-RESPA).
80. ¿Qué es un préstamo de 'Amortización Parcial'?
Es aquel donde los pagos cubren los intereses y parte del capital, pero no lo suficiente para liquidarlo totalmente al final del plazo.
81. ¿Qué es un préstamo 'Convencional Asegurado'?
Es un préstamo convencional que requiere PMI porque el prestatario aporta menos del 20% de pago inicial.
82. Si un prestatario tiene un ingreso anual de $36,000, ¿cuál es su ingreso mensual bruto?
$3,000.
83. En la evaluación de crédito, ¿qué se considera un factor determinante para el riesgo del préstamo?
El puntaje crediticio y el historial de pagos del solicitante.
84. ¿Cuál es la consecuencia de utilizar un pago inicial prestado de un familiar?
El prestamista lo considerará una deuda adicional, lo que puede reducir el monto máximo que está dispuesto a prestar.