2. ¿Cómo se define el Ingreso Operativo Neto (NOI) en el enfoque de ingresos?
Es el Ingreso Bruto Efectivo (EGI) menos los gastos operativos.
3. Fórmula: Valor de la propiedad basado en el NOI y la Tasa de Capitalización.
$Valor = NOI ÷ Tasa de Capitalización (Cap Rate)$
4. En el enfoque de ingresos, ¿qué representa el Ingreso Bruto Potencial (PGI)?
Es la renta proyectada con ocupación total más otros ingresos adicionales.
5. Principio de Valor: Anticipación
Establece que el valor se determina por los beneficios que el inversionista espera obtener durante el período de tenencia.
6. El principio de ______ establece que, en igualdad de condiciones, los compradores elegirán la propiedad con el precio más bajo.
Sustitución
7. ¿Qué principio de valor evalúa cuánto aporta un componente específico al valor total de la propiedad?
Contribución
8. Diferencia entre el principio de Progresión y el de Regresión.
La progresión aumenta el valor por propiedades circundantes mejores; la regresión lo disminuye por propiedades inferiores.
9. Definición: Valor de mercado
Es la estimación del precio de venta más probable en un mercado abierto y competitivo.
10. ¿En qué se diferencia el valor de reproducción del valor de reemplazo?
La reproducción es una réplica exacta, mientras que el reemplazo es un equivalente funcional moderno.
11. ¿Qué representa el valor de rescate (salvamento)?
Es el valor estimado de una propiedad al final de su vida económica.
12. ¿Cuál es el primer paso en el proceso formal de tasación?
Definir el propósito de la tasación.
13. ¿Qué concepto describe el uso legal y físico de un terreno que genera la mayor rentabilidad financiera?
Highest and best use (Mayor y mejor uso)
14. En el enfoque de comparación de ventas, ¿qué constituye una transacción en condiciones de independencia (arm's length)?
Una venta entre partes no relacionadas, sin presión y con conocimiento del mercado.
15. Regla de ajuste de comparables: Si el comparable es mejor que la propiedad sujeto, el tasador debe
restar valor al precio de venta del comparable
16. Regla de ajuste de comparables: Si el comparable es inferior a la propiedad sujeto, el tasador debe
sumar valor al precio de venta del comparable
17. ¿Cuál de los comparables se considera típicamente el mejor indicador del valor final?
Aquel que requiere el menor número y monto de ajustes.
18. Concepto: Broker's Comparative Market Analysis (CMA)
Es una versión simplificada del enfoque de comparación de ventas usada por agentes para sugerir un rango de precios.
19. ¿Para qué tipos de propiedades es más preciso el enfoque del costo?
Para propiedades construidas recientemente o edificios de uso especial (como iglesias o escuelas).
20. En el enfoque del costo, ¿por qué método se valora usualmente el terreno?
Mediante el enfoque de comparación de ventas, asumiendo que el terreno está vacío.
21. Mencione los tres tipos de depreciación considerados en el enfoque del costo.
Deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia económica.
22. ¿Qué caracteriza a la obsolescencia económica en términos de reparabilidad?
Siempre se considera irreparable porque es causada por factores externos al entorno de la propiedad.
23. Fórmula: Valor estimado mediante el enfoque del costo.
Valor del Terreno + Costo de Mejoras – Depreciacion Acumulada
24. ¿Cuál es la diferencia entre el Multiplicador de Renta Bruta (GRM) y el Multiplicador de Ingreso Bruto (GIM)?
El GRM utiliza la renta mensual, mientras que el GIM utiliza el ingreso anual bruto.
25. Fórmula: Cálculo del GRM.
GRM = Precio de Venta / Renta Mensual Bruta
26. Fórmula: Cálculo del GIM.
GIM = Precio de Venta / Ingreso Anual Bruto
27. ¿Qué es un 'fideicomiso de inversión inmobiliaria' (REIT) según los requisitos de ingresos?
Es una entidad que debe recibir al menos el 75% de sus ingresos de inversiones en bienes raíces.
28. En materia fiscal, ¿qué permite la 'recuperación de costos' o depreciación?
Permite deducir anualmente una parte del valor de las mejoras de una propiedad que genera ingresos.
29. ¿Es deducible la depreciación en una residencia principal?
No, la depreciación no se aplica a residencias principales a menos que se use parte como oficina en el hogar.
30. Fórmula: Cálculo del porcentaje de apreciación de una propiedad.
(Valor Actual – Precio Original) / Precio Original X 100
31. ¿Cuál es el principal beneficio fiscal de poseer una vivienda propia (no generadora de ingresos)?
La deducción de los intereses hipotecarios en la declaración de impuestos federales.
32. Fórmula: Producto neto de la venta (Net proceeds).
Precio de Venta – Costos de Venta (comisiones, honorarios, cierres)
33. Fórmula: Base ajustada de una propiedad.
Costo inicial + mejoras de capital – depreciacion acumulada
34. ¿Cuál es el límite de exclusión de ganancia de capital en la venta de una residencia principal para un contribuyente individual?
$250,000 dólares.
35. ¿Cuáles son los requisitos de tiempo para calificar a la exclusión de impuestos sobre la ganancia de capital en una venta residencial?
Haber sido propietario y haber vivido en la propiedad como residencia principal al menos 2 de los últimos 5 años.
36. Fórmula: Obligación tributaria anual sobre ingresos de una propiedad.
Ingreso Imponible X Tasa Impositiva
37. ¿Qué entidades tienen la facultad legal de recaudar impuestos sobre bienes inmuebles?
Los distritos fiscales a nivel local y de condado (municipios, escuelas, condados).
38. ¿Cuál es la función de un factor de igualación (equalization factor)?
Ajustar las tasaciones locales para que sean coherentes con el nivel promedio estatal o regional.
39. Fórmula: Determinación de la tasa impositiva de una entidad.
Tasa Impositiva = Ingresos Requeridos / Suma de Base Imponible (suma de valoracion de todas las propiedades imponible en el municipio)
40. Si una tasa impositiva es de 10 milésimas (mills), ¿a cuánto equivale en decimal?
0.010 (un 1% del valor tasado).
41. ¿Qué es una 'contribución especial' (special assessment)?
Un impuesto impuesto a propiedades específicas para financiar mejoras públicas que las benefician directamente (ej. aceras).
42. Concepto: Derecho legal de redención (statutory right of redemption).
Es el derecho del propietario de recuperar su propiedad después de una venta por impuestos pagando la deuda e intereses.
43. ¿Cuál es la principal responsabilidad fiduciaria de un administrador de propiedades?
Actuar siempre en el mejor interés del mandante (propietario).
44. Mencione los tres tipos principales de administradores de propiedades.
Corredor individual/firma externa, administrador de edificio (empleado) y administrador residente.
45. ¿Qué tipo de mantenimiento se realiza para evitar fallas en el equipo antes de que ocurran?
Mantenimiento preventivo.
46. Diferencia entre mantenimiento rutinario y correctivo.
El rutinario es limpieza y cuidado diario; el correctivo es la reparación de equipos que ya han fallado.
47. ¿A qué empleadores se aplica típicamente la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA)?
A aquellos que tienen 15 o más empleados.
48. ¿Qué debe incluirse obligatoriamente en la publicidad inmobiliaria para cumplir con Fair Housing?
No debe indicar preferencia, limitación o discriminación por raza, religión, sexo, discapacidad o estado familiar.
49. ¿Qué constituye una violación de mezcla de fondos (commingling) en cuentas de depósito?
Mezclar fondos personales o de la empresa con el dinero recibido en depósito (earnest money) de los clientes.
50. ¿Cuál es el deber de un agente respecto a la confidencialidad después de que termina la relación de agencia?
El deber de confidencialidad continúa incluso después de finalizada la relación profesional.
51. Concepto: Apalancamiento negativo (negative leverage).
Ocurre cuando el costo de financiar la inversión (intereses) es mayor que el ingreso que genera la propiedad.
52. ¿Qué es una inversión directa en bienes raíces?
Cuando un individuo compra una propiedad y participa activamente en su gestión y operación.
53. ¿Qué se entiende por 'valor imponible' de una propiedad?
Es el valor sobre el cual se calcula el impuesto predial, después de aplicar exenciones al valor tasado.
54. ¿Qué factores definen la 'utilidad' como fundamento del valor?
La capacidad de la propiedad para satisfacer una necesidad o deseo humano (ej. aire acondicionado en el trópico).
55. En el enfoque de comparación de ventas, ¿qué significa el término 'ponderación'?
Asignar mayor relevancia al comparable que requiere menos ajustes para llegar a la estimación final.
56. ¿Qué método de estimación de costo de reemplazo es el más detallado y preciso?
El método de levantamiento de cantidades (quantity survey method).
57. Definición: Obsolescencia funcional
Pérdida de valor debido a un diseño deficiente o características anticuadas (ej. falta de baños suficientes).
58. ¿Cuál es la fórmula para calcular el Retorno sobre el Capital (Return on Equity)?
Flujo de caja / Capital (Valor actual – prestamo)
59. ¿Qué es un 'mecanismo de precio' según la economía de mercado?
Es el valor cuantificado de un intercambio que resulta del proceso de pujas y negociación.
60. ¿A qué se refiere el término 'ensamblaje' (assemblage) en valoración?
Al proceso de combinar parcelas adyacentes para crear una propiedad con mayor valor total.
61. ¿Qué ley federal prohíbe la discriminación en el acceso a instalaciones públicas y transporte?
Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA).
62. En la gestión de riesgos, ¿cuál es el peligro de dar asesoría legal al público siendo agente?
Incurrir en la práctica no autorizada del derecho, lo cual es ilegal y motivo de pérdida de licencia.
63. ¿Qué es una 'divulgación de la condición de la propiedad'?
Un documento donde el vendedor informa sobre defectos materiales, pintura con plomo y estado físico del inmueble.
64. ¿Qué sanción puede enfrentar un agente por no cumplir con sus deberes fiduciarios?
Pérdida de la transacción, de la comisión, daños monetarios y posible revocación de la licencia.
65. ¿Qué establece la ley antitrus (Antitrust) sobre las comisiones de corretaje?
Prohíbe la fijación de precios; las comisiones deben ser negociables entre el corredor y el cliente.
66. ¿Cuáles son las 7 clases protegidas bajo la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing)?
Raza, color, religión, origen nacional, sexo, discapacidad y estado familiar.
67. En la administración de edificios, ¿qué debe incluir un presupuesto operativo anual?
Una estimación detallada de los ingresos esperados y los gastos de operación proyectados.
68. ¿Qué es el 'valor contable ajustado'?
Es el precio de compra original más las mejoras de capital realizadas, menos la depreciación acumulada.
69. Si una propiedad tiene un NOI de $50,000 y una tasa de capitalización del 10%, ¿cuál es su valor?
$500,000 dólares ($50,000/0.10)
70. ¿Qué representa una 'mill' en el cálculo de impuestos sobre la propiedad?
$1 dólar de impuesto por cada $1,000 dólares de valor tasado.
71. ¿Cuál es el objetivo principal del mantenimiento correctivo?
Restablecer la funcionalidad de un equipo o sistema después de que se ha roto o fallado.
72. ¿Qué tipo de propiedad está usualmente exenta del pago de impuestos inmobiliarios?
Propiedades gubernamentales, iglesias y organizaciones sin fines de lucro.
73. ¿Qué es el 'valor tasado' (appraised value)?
La opinión profesional de un tasador sobre el valor de una propiedad en una fecha específica.
74. ¿A qué se refiere el principio de 'conformidad'?
A que el valor máximo se alcanza cuando una propiedad está en armonía con los estándares de su vecindario.
75. En el análisis de inversiones, ¿qué es la 'tasa de capitalización'?
Es la tasa de rendimiento esperada por un inversionista sobre el ingreso neto de la propiedad.